전세사기 예방 필수 정보
위반건축물 확인 방법 2026
전세·매매 계약 전 30초 안에 체크하세요
건축물대장에서 30초 확인 · 위반건축물이면 전세보증보험 가입 불가 · 이행강제금 주의
겉으로 보기에는 멀쩡한 건물인데, 알고 보니 위반건축물이었다는 사례가 적지 않습니다. 무단 증축, 용도 변경, 허가 없는 구조 변경 등 법적으로 문제가 있는 건물에 전세 계약을 맺으면 어떤 일이 생길까요?
전세보증보험 가입이 거절되고, 집주인에게 이행강제금이 반복 부과되며, 최악의 경우 강제 철거 명령이 내려지기도 합니다. 보증금을 지킬 수 있는 마지막 안전장치가 막히는 겁니다.
위반건축물 건물에 입주한 세입자는 ① 전세보증보험(HUG·HF) 가입 원칙적 불가, ② 이행강제금 반복 부과로 집주인의 재정 악화, ③ 불법 증축 부분의 강제 철거 가능성까지 감수해야 할 수 있습니다. 중개인도 모두 알려주지 않을 수 있어요.
정부24(gov.kr)에서 해당 건물의 건축물대장을 무료 열람합니다. 발급된 대장 우측 상단에 노란색 "위반건축물" 표시가 있는지 확인하면 끝입니다. 표시가 없으면 정상 건물, 있으면 반드시 내용을 확인하고 계약 여부를 재검토해야 합니다.
위반건축물 vs 불법건축물 차이, 건축물대장에서 확인하는 법, 위반 시 세입자에게 생기는 위험 4가지, 계약서 특약 작성법, 그리고 위반건축물인데도 계약해도 되는 경우까지 안내합니다.
5분의 확인이 수천만 원의 보증금을 지킵니다
위반건축물이면 세입자에게 생기는 위험
🚫 전세보증보험 가입 불가
HUG·HF 전세보증보험 원칙적 가입 불가. 보증금 보호 마지막 수단이 막힙니다.
💸 이행강제금 반복 부과
집주인에게 매년 이행강제금 부과. 재정 악화로 보증금 반환 능력에 영향 가능.
🔨 강제 철거 명령 가능성
시정 명령 불이행 시 무단 증축 부분 강제 철거 가능. 거주 공간 변동 위험.
📋 대출·세제 혜택 불이익
주택담보대출 심사 불이익, 주거 관련 세제 혜택 제외 가능성.
건축물대장에서 위반 여부 확인하는 법
계약 전 체크리스트
건축물대장 위반건축물 표시 없음
대장 우측 상단에 노란색 위반 딱지 없음 — 정상 확인
건축물대장 용도와 실제 사용 용도 일치
오피스텔·상가 등 용도 확인 — 주거용·업무용 표기 일치 여부 체크
대장 면적과 등기부등본 면적 일치 확인
두 서류의 면적이 크게 다르면 무단 증축 의심 가능
위반건축물 표시 있음 — 계약 재검토 필요
변동사항 란에서 위반 내용 확인 후 시정 완료 여부 반드시 검토
실제 면적이 대장보다 넓은 경우
미적발 불법 증축(불법건축물) 가능성 — 원소유자에게 현황도 요청 후 확인
확인 소요시간
30초
대장 열람 후
확인 비용
0원
인터넷 무료
확인 위치
우측 상단
노란 딱지 여부
건축물대장에 위반 표시가 없어도 미적발 불법 건축물일 수 있으므로, 실제 면적과 현황도를 대조 확인하는 것이 가장 안전합니다.
위반건축물 신고는 관할 시군구청 건축과에서 가능하며, 세입자도 신고할 수 있습니다.
계약서 특약에 위반건축물 관련 책임 조항을 추가하면 분쟁 시 세입자 보호에 유리합니다.
Q. 위반건축물인데 집주인이 "곧 해결된다"고 합니다. 계약해도 될까요?
집주인의 말만 믿고 계약하면 위험합니다. 시정 완료가 확인될 때까지 계약을 보류하거나, 최소한 특약에 "위반건축물 미해소 시 계약 해지 및 보증금 전액 반환" 조항을 넣어야 합니다. 어떤 특약을 어떻게 써야 하는지 더 알고 싶다면 아래를 확인하세요. 👇
Q. 옥상에 무단으로 만든 방이 있는데, 제가 쓰는 공간은 아닙니다. 영향이 있나요?
네, 영향이 있습니다. 내가 사용하지 않더라도 같은 건물 내 위반사항이 건축물대장에 등재되면 건물 전체가 위반건축물로 분류됩니다. 전세보증보험 가입 불가 등 불이익은 세입자 모두에게 적용됩니다. 이런 상황에서 할 수 있는 대처 방법이 있는지 궁금하신가요? 👇
유의사항
본 페이지는 2026년 6월 기준 정보를 제공하며, 건축법 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.
전세보증보험 가입 기준은 HUG·HF 등 보증기관별로 다를 수 있으니 직접 확인하시기 바랍니다.
위반건축물 여부는 건축물대장으로 확인되는 공식 기록이지만, 미적발 불법건축물은 건축물대장만으로 확인이 불가합니다.
계약 관련 법적 분쟁이 우려되는 경우 부동산 전문 변호사 또는 법률구조공단(132)에 상담하세요.
이행강제금은 위반 면적·건물 유형·연도 등에 따라 다르게 산정됩니다.
본 내용은 정보 제공 목적이며, 법적 조언을 대체하지 않습니다.
